浜松でテナント出店・投資を成功させるための完全ガイド。駅前・郊外・ロードサイドまで、主要エリアの特性・集客力・リスクを公的データに基づき徹底分析。
目次
- 浜松テナント市場の現状と2026年のトレンド
- 浜松エリア格付けの見方
- エリア別詳細分析：駅前・中心市街地編
- エリア別詳細分析：郊外・ロードサイド編
- 業態別おすすめエリア診断
- テナントを借りる際のリスク分析と回避策
- まとめ：あなたに最適な浜松テナントの見つけ方
1. 浜松テナント市場の現状と2026年のトレンド
浜松市の基本データ
| 項目 | データ | 出典 |
|---|---|---|
| 総人口 | 778,346人（2026年1月1日現在） | 浜松市統計情報（住民基本台帳） |
| 昼間人口 | 790,718人（2020年国勢調査） | 令和2年国勢調査 |
| 昼夜間人口比率 | 99.3%（2020年） | 総務省統計局 令和2年国勢調査 |
| 世帯数 | 360,312世帯（2026年1月1日現在） | 浜松市統計情報（住民基本台帳） |
| 中心市街地人口 | 21,744人（2025年） | 浜松市中心市街地活性化基本計画 |
浜松市は政令指定都市でありながら、昼夜間人口比率が99.3%と市外からの流入が少なく、市内居住者の行動パターンが商業動向を大きく左右する特性を持っています。また、車社会の特性が強く、駅前集中型ではなく分散型商業エリアが形成されています。
2026年に注目すべき3つのトレンド
トレンド①：浜松駅周辺の再開発加速
浜松市は「浜松市中心市街地活性化基本計画（2026年4月〜2031年3月）」を策定し、中心市街地の活性化を推進しています。
計画の主要目標：
- 中心市街地の滞在者数増加（現在調査中→目標値設定予定）
- 低未利用地数の削減：7,075㎡（基準値）→7,738㎡（目標値）
- 公共施設利用者数：1,717,242人→1,800,000人
出典：浜松市中心市街地活性化基本計画（2025年3月）
トレンド②：教育機関の中心市街地移転
常葉大学、浜松調理菓子専門学校などの教育機関が中心市街地へ移転する計画が進行中です。若年層の流入により、カフェ・飲食・コワーキングスペース等の需要増加が見込まれます。
出典：浜松市中心市街地活性化基本計画（2025年3月）
トレンド③：歩行者通行量の回復傾向
新型コロナ後、休日の歩行者通行量は回復傾向にあります。
歩行者通行量データ（2023年度）：
- 平日：55,779人/日
- 休日：97,375人/日
ただし、平日昼間のにぎわい創出が課題となっています。
出典：浜松市中心市街地活性化基本計画
2. 浜松エリア格付けの見方
本記事では、公的データおよび不動産市場の実勢価格に基づき、浜松市内の主要商業エリアを分析します。
評価基準
| 評価軸 | 説明 |
|---|---|
| 集客力 | 交通量・人口密度・商業集積度 |
| 賃料水準 | 実勢取引価格（坪単価） |
| 投資リスク | 空室率・エリア衰退リスク・競合密度 |
| 交通アクセス | 公共交通・道路網の利便性 |
データ出典：
- 賃料相場：不動産ポータルサイト実勢価格（2025年〜2026年）
- 交通量：国土交通省道路交通センサス
- 人口データ：浜松市統計情報
3. エリア別詳細分析：駅前・中心市街地編
【Sランク】浜松駅前（駅北）エリア
立地特性
JR浜松駅は、2023年度の1日平均乗降人員が67,370人（JR東海管内第9位、静岡県内第2位）を誇る交通の要衝です。
出典：JR浜松駅利用状況（Wikipedia）、JR東海移動等円滑化取組報告書（2023年度）
テナント需要の傾向
- オフィス空室率：7.5%（2022年度）
- 出典：浜松市中心市街地活性化基本計画（2025年3月）
- 主要業態：オフィス、飲食、物販
- 特徴：公共交通利用者が多く、天候に左右されにくい
賃料相場の目安
- 1階路面店：坪10,000〜15,000円程度
- 2階以上：坪7,000〜12,000円程度
- 雑居ビル上階：坪5,000〜9,000円程度
データ注意事項：賃料相場は物件の立地・築年数・設備により変動します。上記は不動産ポータルサイト掲載物件（2025年〜2026年）の傾向値です。
投資判断ポイント ✅ メリット：高い集客力、低い空室率
⚠️ デメリット：賃料高騰傾向、駐車場確保困難
【Aランク】鍛冶町・連尺町エリア
立地特性
浜松駅から徒歩5〜10分の繁華街。夜間飲食店が集積するエリアです。
テナント需要の傾向
- 主要業態：居酒屋、バー、スナック等の夜間飲食
- 特徴：夜間の客単価が高い（推定4,000〜8,000円）
- 課題：昼間の稼働率が低い
賃料相場の目安
- 路面店：坪8,000〜12,000円程度
- 雑居ビル2階以上：坪5,000〜8,000円程度
投資判断ポイント ✅ メリット：居抜き物件が豊富、初期費用を抑えやすい
⚠️ デメリット：昼間の集客難
【Aランク】有楽街・田町エリア
立地特性
浜松駅から徒歩3〜7分。飲食店密集地で、チェーン店と個人店が混在しています。
テナント需要の傾向
- 主要業態：ランチ・ディナー向け飲食店
- 特徴：競合過多、差別化が成否を分ける
賃料相場の目安
- 路面店：坪7,000〜10,000円程度
- 雑居ビル2階以上：坪4,500〜7,000円程度
投資判断ポイント ✅ メリット：駅からのアクセス良好
⚠️ デメリット：競合激化、明確なコンセプトが必須
4. エリア別詳細分析：郊外・ロードサイド編
【Sランク】浜松バイパス沿い（高塚・増楽）エリア
立地特性
国道1号浜松バイパスは、静岡県内でも有数の交通量を誇る幹線道路です。大型車の交通が全体の38％を占める物流の要衝です。
出典：2022年度全国道路・街路交通情勢調査（くるまのニュース記事より）
テナント需要の傾向
- ターゲット顧客：ファミリー層・車利用客
- 主要業態：大型飲食店、物販、サービス業
- 特徴：駐車場完備の大型店舗が主流
賃料相場の目安
- 路面店（50坪以上）：坪3,500〜6,000円程度
- ショッピングセンター内区画：坪5,000〜8,000円程度
投資判断ポイント ✅ メリット：賃料が駅前の半額程度、駐車場確保が容易
⚠️ デメリット：徒歩客ゼロ、看板・外観での訴求が重要
【Aランク】佐鳴台・富塚エリア
立地特性
浜松市西部の高級住宅街。佐鳴湖周辺は自然環境が良く、富裕層が多く居住しています。
テナント需要の傾向
- 主要業態：カフェ、美容室、学習塾等の生活密着型
- 特徴：客単価・リピート率が高い
賃料相場の目安
- 路面店：坪5,000〜8,000円程度
投資判断ポイント ✅ メリット：富裕層ターゲット、高単価・高リピート率
⚠️ デメリット：集客は口コミ・地域コミュニティ依存
5. 業態別おすすめエリア診断
飲食店（ランチ・ディナー）
🔹 高単価・差別化型 → 浜松駅前、佐鳴台
🔹 大衆居酒屋・チェーン → 鍛冶町、有楽街
🔹 ファミリー向け → バイパス沿い、イオン市野周辺
物販・小売
🔹 ファッション・雑貨 → 浜松駅前
🔹 食品・スーパー → 住宅地エリア全般
🔹 大型専門店 → バイパス沿い
オフィス・事務所
🔹 IT・士業・コンサル → 浜松駅前
🔹 地域密着型事業 → 各エリアの主要駅周辺
美容・サービス業
🔹 高級サロン → 佐鳴台、浜松駅前
🔹 地域密着型サロン → 住宅地エリア全般
6. テナントを借りる際のリスク分析と回避策
リスク①：空室長期化リスク
中心市街地の空き区画数推移：
- 2019年（令和元年）：68区画
- 2023年（令和5年）：95区画
出典：浜松市中心市街地活性化基本計画（2025年3月）
回避策
- 入居者が決まりやすい業態に特化
- 家賃相場を周辺より適正化
- 居抜き物件として貸し出し
リスク②：オフィス空室率の変動
中心市街地オフィス空室率推移：
- 2016年度：9.7%
- 2019年度：6.2%（最低）
- 2022年度：7.5%
出典：浜松市中心市街地活性化基本計画（2025年3月）
回避策
- 長期契約で賃料据え置き条項を交渉
- 更新時の値上げ上限を契約書に明記
7. まとめ：あなたに最適な浜松テナントの見つけ方
出店を成功させる5つのステップ
STEP1：業態とターゲット顧客を明確化
公的データに基づき、エリアの人口動態・昼夜間人口比率を確認しましょう。
STEP2：エリアの特性を理解する
本記事のエリア分析を参考に、候補を3つに絞り込みます。
STEP3：現地視察で実態確認
平日昼・平日夜・休日の3パターンで人通り・交通量を確認してください。
STEP4：収支シミュレーションを実施
- 固定費：家賃・人件費・光熱費
- 変動費：仕入れ・広告費
- 目標売上：損益分岐点の1.5倍以上を目標に
STEP5：専門家に相談（無料相談可）
契約条件の交渉・原状回復リスク・消防法対応など、専門家のサポートを受けましょう。
浜松テナントに関するよくある質問（FAQ）
Q1. 浜松で最も人気のあるテナントエリアはどこですか？
A. 浜松駅前（駅北）と浜松バイパス沿いが二大人気エリアです。駅前は公共交通利用者が多く、バイパス沿いは車社会の浜松で高い交通量があります。
Q2. 浜松のテナント賃料相場はどのくらいですか？
A. 駅前で坪7,000〜15,000円程度、郊外・ロードサイドで坪3,500〜7,000円程度が目安です。業態・物件の階数・築年数により変動します。
Q3. 浜松で空き店舗を借りる際の補助金はありますか？
A. 浜松市は「中心市街地空き店舗対策事業補助金」を実施しています。対象エリア・業態に該当すれば家賃補助が受けられる可能性があります。詳しくは浜松市産業振興課へお問い合わせください。
関連記事
- 2030年の浜松を予測。再開発と道路網から見る有望立地
- 浜松で商売を続けるための「築古テナント」耐震選別法
- 【浜松の飲食店経営者へ】集客の成否は「間口」と「視認性」で決まる！
- 浜松バイパス沿いに広がるロードサイド店舗の可能性と将来展望
- 【2025年版】浜松で開業するなら知っておくべきテナント選びの5つのステップ
【データ出典一覧】
- 浜松市統計情報：https://www.city.hamamatsu.shizuoka.jp/gyousei/library/index.html
- 総務省統計局 令和2年国勢調査：https://www.stat.go.jp/data/kokusei/2020/
- 浜松市中心市街地活性化基本計画（2025年3月）：https://www.city.hamamatsu.shizuoka.jp/sangyoshinko/conference/270122.html
- JR東海移動等円滑化取組報告書（2023年度）
- 全国道路・街路交通情勢調査（2022年度）
このコラムは、浜松市の公的統計データおよび国の統計調査に基づき作成しています。賃料相場は不動産ポータルサイト掲載物件の実勢価格を参考にしており、実際の取引価格は物件により異なります。最新の詳細情報は、必ず現地調査および専門家への相談を行ってください。