浜松でテナントを借りて開業する時、家賃と立地だけ見ていると“後で詰む”ことがあります。原因はだいたい2つで、**初期費用（入る時）と退去費用（出る時）**をセットで見ていないこと。
そして、その分岐点になるのが 「居抜き」か「スケルトン」か です。
この記事では、浜松でテナントを借りる前に押さえるべき全体像を、借り手・貸し手双方の視点で整理します（未来志向で言うと、ここを抑えた人だけが“次の一手”を打てます）。
1. そもそも「居抜き」「スケルトン」とは？（定義をズラさない）
居抜きとは
前のテナントが使っていた内装・設備（厨房、カウンター、空調など）が残っており、条件が合えばそれを活用して開業できる物件のこと。
ただし重要なのは「残っている＝使える」ではない点です。実務では、設備が古い／容量不足／故障／図面がないなどで、結局やり替えになることもあります。
スケルトンとは
内装・設備が基本的に撤去されていて、箱の状態（ゼロから作る前提）の物件のこと。自由度は高い反面、工期と資金が必要です。
2. 結論：居抜きは“安くなる可能性がある”が、外すと高くつく
居抜きは「初期費用を圧縮できる」可能性があります。一方で、以下の条件が揃うと逆に危険です。
- 居抜きなのに契約上は「退去時スケルトン戻し」
- 造作譲渡（内装・設備の買い取り）が高額
- 設備の故障・不足が判明して追加工事が連鎖
未来志向で言うと、居抜きは“当たりを引いた人の武器”ですが、外すと撤退コストまで膨らみます。
3. 【初期費用】浜松でテナントを借りると、最低いくら見ておくべきか
浜松での開業モデルの参考は以下になります。
- 想定坪数：10〜15坪
- 家賃予算：月額10万〜18万円（1坪あたり1万〜1.2万円想定）
- 初期費用：保証金3ヶ月分＋仲介手数料＋内装費＝合計約150万〜300万円
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この「150〜300万円」は、開業規模によっては“ミニマムライン”。居抜き・スケルトンで、ここから上振れ/下振れします。
4. 初期費用の内訳（ここを落とすと資金ショートする）
初期費用は「物件取得費」と「開業準備費」に分けると見誤りにくいです。
物件取得費（契約でほぼ確定）
- 保証金／敷金（家賃◯ヶ月）
- 仲介手数料
- 前家賃
- 保証会社費用
- 火災保険など
開業準備費（業態でブレる＝要管理）
- 内装工事費（居抜きかスケルトンかで最も変動）
- 設備費（厨房・空調・給排水・電気容量）
- 看板・サイン
- 什器備品・機器
- 工事期間中の固定費（家賃が発生する契約もある）
ここで大事なのは、居抜きでも「設備の入替」が出るならスケルトンと費用差が縮むことです。つまり、居抜きは“検証して勝つゲーム”です。
5. 【居抜きの核心】造作譲渡（買い取り）の考え方
居抜きで揉めやすいのが造作譲渡です。
- 前テナントの内装・設備を、次のテナントが買い取る
- その分、内装ゼロからの投資を抑えられる
ただし、ここで未来のリスクが出ます。
- 「譲渡された設備」が壊れたら誰が直すのか
- 退去時、その設備を撤去する義務は誰が負うのか
- “居抜き退去可”なのか、“スケルトン戻し”なのか
居抜きで失敗する人は、入口（譲渡金）だけ見て、出口（撤去義務）を見ていません。
6. 【退去費用】原状回復・スケルトン戻しで、どこまでが誰負担？
退去費用は「契約で決めた状態に戻して返す」コストです。
考え方の整理として、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が参考になります（本来は住宅賃貸向けですが、“負担の考え方を分解する”のに使えます）。Source
ガイドライン本文（PDF）もこちらです。 Source
率直に言うと、事業用は特約が強いので、最終的には契約条項が勝ちます。
だからこそ、「契約前」に読み切っておくのが唯一の勝ち筋です。
7. 退去費用が重くなりやすい代表項目（業種によって“地雷”が違う）
- 内装解体（壁・床・天井）
- 空調撤去・復旧
- 厨房撤去（ダクト、グリストラップ含む）
- 給排水の復旧
- 電気容量の戻し（動力など）
- 看板撤去
- 産廃処分
飲食は設備が強い分、撤去も強い。
美容・サロンは給排水や電気容量が想定外だと、入居時も退去時も効きます。
8. 借り手・貸し手が“揉めずに得する”着地点（テナント管理会社の視点）
このサイトの立ち位置（借りたい人／貸したい人の両方）を踏まえると、理想はこれです。
- 貸主：次が決まりやすい状態で貸す（空室期間を短縮）
- 借主：初期費用と退去費用が読み切れる（資金繰りが崩れない）
そのために必要なのは3つだけ。
- 貸す状態（居抜き／スケルトン／残置物）を明確化
- 返す状態（原状回復／スケルトン戻し／居抜き返し）を条文化
- 引渡し時点の状態を写真・チェックリストで記録
未来志向で言うと、これができると「次の入居者」を前提にした設計（居抜き循環）が作れます。
まとめ：浜松テナントは「入口（初期費用）×出口（退去費用）」で判断する
居抜きかスケルトンかは、内装の違いではなく資金計画の違いです。
- 居抜き：当たれば初期費用圧縮。ただし出口（退去条件）を外すと痛い
- スケルトン：初期費用は増えやすいが、仕様と責任が整理しやすい
結局は「安く入る」ではなく、退去まで含めて契約を設計することが重要です。