浜松のテナントオーナー必見｜確定申告の仕組みと節税対策を実務目線で解説
浜松でテナント物件を所有し、店舗や事務所を貸し出しているオーナーにとって、毎年の確定申告は重要な手続きです。家賃収入を得ている場合、単純に「年間の家賃収入＝所得」として計算するのではなく、収入から必要経費を差し引いて不動産所得を計算します。
一方で、「どこまで経費にできるのか」「建物の修繕費は一括で経費になるのか」「青色申告を利用できるのか」「テナント賃料に消費税はかかるのか」など、判断に迷いやすい項目も少なくありません。特に、建物の修繕や設備更新は、処理方法によってその年の所得計算に影響します。
この記事では、浜松でテナント物件を所有する個人オーナーを主な対象に、不動産所得の基本的な計算方法、必要経費として確認したい項目、青色申告、減価償却、修繕費と資本的支出、消費税・インボイス制度などを整理します。節税は「税金を減らすこと」だけでなく、適切な経理と将来の資産管理を含めて考えることが重要です。
| 📋 この記事でわかること ✅ テナントオーナーの確定申告で計算する「不動産所得」の基本 ✅ 家賃収入に含まれるものと必要経費にできる主な費用 ✅ 減価償却費と修繕費・資本的支出の違い ✅ 青色申告特別控除を受けるための条件 ✅ 消費税・インボイス制度をテナントオーナーが確認するポイント ✅ 節税を考える際に避けたい処理と、専門家へ相談すべきケース |
| 📖 目次 1. テナントオーナーの確定申告は何を申告するのか 2. 家賃収入と必要経費の基本 3. 節税対策①｜減価償却費を正しく計上する 4. 節税対策②｜修繕費と資本的支出を区分する 5. 節税対策③｜青色申告を活用する 6. 消費税・インボイス制度を確認する 7. テナントオーナーの確定申告チェックリスト まとめ よくある質問 |
🔹1. テナントオーナーの確定申告は何を申告するのか
個人が店舗や事務所などの不動産を貸し付けて得た収入は、原則として「不動産所得」として計算します。国税庁は、不動産所得を「総収入金額から必要経費を差し引いた金額」としています。
テナントオーナーの場合、基本的には次の計算式で所得を求めます。
| 総収入金額 − 必要経費 ＝ 不動産所得 不動産所得を含む各種所得をもとに、所得税等の申告・納税額を計算します。 |
総収入金額には、賃料だけでなく、契約内容によっては更新料や承諾料、返還を要しない敷金・保証金などが含まれる場合があります。一方、必要経費は、不動産収入を得るために直接必要な費用で、家事上の経費と明確に区分できるものが対象となります。
1-1. テナントオーナーの確定申告が必要になる主なケース
確定申告が必要かどうかは、給与所得の有無や所得金額、各種控除などによって異なります。会社員として給与を受け取りながらテナントを貸している場合でも、不動産所得について申告が必要になることがあります。
また、確定申告を行うことで、源泉徴収された税金が還付される場合や、必要経費や各種控除を適切に反映できる場合もあります。個別の申告義務は所得状況によって異なるため、判断に迷う場合は税務署や税理士へ確認しましょう。
| 💡 POINT 「家賃収入があるから、受け取った家賃全額に税金がかかる」というわけではありません。まずは、年間の総収入金額と、収入を得るために必要な経費を整理し、不動産所得を計算することが基本です。 |
🔹2. 家賃収入と必要経費の基本
2-1. テナント賃料以外に収入となる可能性があるもの
テナントオーナーの収入は、毎月の賃料だけとは限りません。契約内容によっては、次のような収入も不動産所得の計算に含まれる場合があります。
| 収入項目 | 確認ポイント |
|---|---|
| 賃料 | 毎月の賃貸料収入 |
| 共益費 | 実質的な内容に応じて収入として計上 |
| 更新料 | 契約更新時に受け取る金銭 |
| 承諾料 | 契約変更などに伴い受け取る場合がある |
| 返還不要の敷金・保証金 | 契約上返還しないことが確定した部分 |
国税庁は、不動産収入について、賃貸料のほか、名義書換料、承諾料、更新料、返還を要しない敷金・保証金なども総収入金額に含まれる場合があるとしています。
2-2. 必要経費として確認したい主な項目
必要経費にできるかどうかは、単に「不動産に関係する支出か」ではなく、その支出が不動産収入を得るために必要であり、家事上の支出と明確に区分できるかが重要です。
| 項目 | 具体例 |
|---|---|
| 固定資産税等 | 貸付物件にかかる固定資産税・都市計画税等 |
| 損害保険料 | 貸付物件に関する火災保険等 |
| 減価償却費 | 建物・設備等の取得価額を耐用年数に応じて費用化 |
| 修繕費 | 通常の維持管理や原状回復のための修理等 |
| 管理費 | 管理会社への委託費など、収入獲得に必要な支出 |
| 借入金利子 | 業務用不動産の取得等に関する借入金利子 |
国税庁は、不動産所得の必要経費の例として、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費などを挙げています。
| ⚠ 家事関連費をそのまま全額経費にしない 自宅の一部を管理業務に使用している場合など、私生活と不動産貸付業務の両方に関係する支出は、業務使用部分を合理的な基準で区分する必要があります。個人的な支出を「不動産に関係する」として全額経費にすることはできません。 |
🔹3. 節税対策①｜減価償却費を正しく計上する
テナント物件を所有するオーナーにとって、減価償却費は重要な経費項目です。建物などの長期間使用する固定資産については、取得した年に全額を経費にするのではなく、原則として耐用年数に応じて各年分の必要経費に算入します。
3-1. 減価償却の対象になりやすい資産
| 資産 | 確認するポイント |
|---|---|
| 建物 | 構造・取得時期・取得価額など |
| 建物附属設備 | 空調・電気設備等の内容 |
| 構築物 | 外構・舗装など、資産区分を確認 |
| 器具・備品 | 一定の金額以上の設備・備品など |
中古のテナント物件を取得した場合は、取得時の状況や耐用年数の判定が関係するため、単純に「購入価格を年数で割る」とは限りません。
3-2. 節税では「経費を増やす」より「正しく計上する」ことが基本
減価償却費は、現金の支出が発生していない年にも経費として計上される代表的な項目です。そのため、実際のキャッシュフローと所得計算に差が生じることがあります。
ただし、減価償却費は任意に金額を決められるものではありません。取得価額、資産の種類、取得時期、耐用年数などを基に適切に計算する必要があります。
| 💡 POINT 減価償却は「税金を減らすために自由に計上する費用」ではなく、資産の取得価額を使用期間に応じて配分する会計・税務上の仕組みです。取得時の契約書や購入明細、工事費の内訳を保管しておくことが重要です。 |
🔹4. 節税対策②｜修繕費と資本的支出を区分する
テナント物件では、外壁、防水、空調、給排水、電気設備など、定期的に修繕や改修が発生します。ここで注意したいのが、「修繕費」と「資本的支出」の違いです。
| ◯ 修繕費 通常の維持管理や、壊れた部分の原状回復などのための支出。要件を満たす場合、支出した年分の必要経費となることがあります。 |
✕ 資本的支出 資産の価値を高めたり、使用可能期間を延長したりする部分。原則として減価償却により各年分の必要経費に算入します。 |
国税庁は、資産の使用可能期間を延長させたり、資産の価値を増加させたりする部分を資本的支出とし、通常の維持管理や原状回復に該当する支出は修繕費として扱う考え方を示しています。判定は工事名ではなく、支出の実質によって行います。
4-1. 判断に迷いやすい修繕・改修の例
| 工事内容 | 確認する考え方 |
|---|---|
| 故障した設備の原状回復 | 通常の維持管理・原状回復に該当するか |
| 性能を大幅に高める設備交換 | 価値の増加や性能向上に該当するか |
| 用途変更に伴う大規模改装 | 資産価値や使用可能期間への影響を確認 |
| 外壁・防水工事 | 維持管理か、性能向上・耐久性向上かを確認 |
工事費が大きい場合や、単なる修理を超える改良を含む場合は、工事内容と見積書の内訳を確認したうえで、税理士などに相談することが適切です。
🔹5. 節税対策③｜青色申告を活用する
不動産所得がある個人オーナーは、一定の要件を満たすことで青色申告を利用できます。青色申告には、帳簿の記帳や申告書類の作成などの要件がありますが、青色申告特別控除などの制度があります。
5-1. 青色申告特別控除は最大65万円
国税庁によると、青色申告特別控除には55万円、一定の要件を満たす場合の65万円、その他の場合の10万円という区分があります。55万円控除には、正規の簿記の原則による記帳や、貸借対照表・損益計算書等の添付などの要件があります。さらに、一定の要件を満たしてe-Taxによる申告等を行う場合には65万円控除の対象となります。
| 控除額 | 主な確認事項 |
|---|---|
| 65万円 | 一定の記帳・申告要件に加え、e-Tax等の要件を満たす場合 |
| 55万円 | 正規の簿記、貸借対照表等の添付などの要件 |
| 10万円 | 55万円・65万円の要件を満たさない場合の区分 |
5-2. 「事業的規模」かどうかで取り扱いが変わる
不動産貸付けが事業的規模に該当するかどうかは、税務上の取り扱いに影響します。国税庁は、原則として社会通念上、事業と称する程度の規模かどうかを実質的に判断するとしています。
建物貸付けについては、独立した室数がおおむね10室以上、または独立家屋がおおむね5棟以上である場合、原則として事業として行われているものとして取り扱われます。なお、テナントビルの区画数や貸付形態など、個別の状況によって判断が必要です。
| 💡 POINT 「テナントを1室貸しているから必ず事業的規模ではない」「所有物件が多いから必ず事業的規模である」と単純に判断できるとは限りません。貸付の規模や実態を踏まえて確認する必要があります。 |
5-3. 青色申告承認申請書の提出期限に注意する
青色申告を始める場合は、青色申告承認申請書の提出期限を確認する必要があります。国税庁によると、原則として青色申告をしようとする年の3月15日まで、1月16日以後に新たに不動産の貸付けを開始した場合は、開始日から2か月以内が提出期限です。
🔹6. 消費税・インボイス制度を確認する
テナントオーナーにとって、所得税だけでなく消費税も確認が必要な場合があります。特に、店舗や事務所などの建物・施設の貸付けは、住宅の貸付けとは異なる消費税の扱いになることがあるため、契約内容を確認することが重要です。
また、課税売上高やインボイス発行事業者の登録状況によって、消費税の申告義務が生じる場合があります。国税庁は、基準期間の課税売上高が1,000万円を超える個人事業者や、インボイス発行事業者として登録した事業者について、課税事業者となる場合があると案内しています。
| 確認項目 | 確認内容 |
|---|---|
| 貸付対象 | 住宅か店舗・事務所か |
| 課税売上高 | 基準期間等の課税売上高を確認 |
| インボイス登録 | 登録の有無と取引先への影響を確認 |
| 経理方式 | 税込経理・税抜経理の選択状況を確認 |
インボイス発行事業者として登録すると、基準期間等の売上高にかかわらず消費税の申告が必要となる場合があります。登録の判断は、テナントの借主が課税事業者かどうかなど、取引関係も含めて検討する必要があります。
| ⚠ 「インボイス登録＝必ず得」とは限らない インボイス制度への対応は、オーナーの課税売上高、借主の事業形態、賃料契約、消費税の申告方法などによって影響が異なります。登録の有無だけで判断せず、取引先との関係や税負担を確認することが重要です。 |
🔹7. テナントオーナーの確定申告チェックリスト
確定申告の時期になってから領収書を集めるのではなく、日頃から収入と支出を整理しておくと申告作業を進めやすくなります。
| No. | チェック項目 | 確認内容 |
|---|---|---|
| 1 | 賃料収入 | 年間の賃料・共益費等を整理 |
| 2 | 更新料等 | 契約更新や承諾に伴う収入を確認 |
| 3 | 固定資産税 | 納税通知書・課税明細を保管 |
| 4 | 保険料 | 貸付物件に関する保険料を整理 |
| 5 | 管理費 | 管理会社への支払を確認 |
| 6 | 修繕費 | 工事内容と請求書を保管 |
| 7 | 減価償却 | 資産台帳や取得資料を確認 |
| 8 | 借入金利子 | 返済予定表等から利子部分を確認 |
| 9 | 青色申告 | 承認申請・記帳・申告要件を確認 |
| 10 | 消費税 | 課税事業者・インボイス登録を確認 |
まとめ｜テナントオーナーの節税は「正しい経理」と「計画的な資産管理」が基本
|
浜松でテナント物件を所有するオーナーが確定申告を行う際は、まず不動産所得の仕組みを理解し、収入と必要経費を正確に整理することが基本です。 |
固定資産税、保険料、管理費、減価償却費、修繕費など、必要経費となる可能性がある項目を適切に計上することで、所得を正しく計算できます。ただし、修繕費と資本的支出のように、支出の内容によって処理が変わる項目もあります。
また、事業的規模に該当するかどうかによって青色申告特別控除などの取り扱いが変わる場合があります。青色申告を検討する場合は、申請期限や記帳要件を事前に確認しておくことが重要です。
さらに、店舗・事務所テナントでは、消費税やインボイス制度の確認も必要です。節税は「とにかく経費を増やす」ことではなく、法令や制度に基づいて、実際の支出と事業実態を正しく記録することから始まります。
複数のテナント物件を所有している場合や、大規模修繕、物件取得、法人化などを検討している場合は、早い段階で税理士などの専門家に相談し、税務だけでなく資金繰りや将来の資産承継まで含めて検討するとよいでしょう。
📚 関連コラム
- https://www.imaeda.homes/news/?mode=detail&article=113">▶ テナント賃料の値上げ・値下げ交渉｜借地借家法第32条の考え方
- https://www.imaeda.homes/news/?mode=detail&article=117">▶ テナントオーナーと借主が確認したい火災保険・施設賠償保険
- https://www.imaeda.homes/news/?mode=detail&article=119">▶ 原状回復義務はどこまで？スケルトン返しと居抜きの違い
- https://www.imaeda.homes/news/?mode=detail&article=108">▶ 定期借家契約と普通借家契約の違い
| 浜松でテナント物件の収支や運用を見直す際は、現在の契約状況を整理することから始められます 賃料、契約条件、修繕、空室期間など、所有物件の状況に応じて確認したい内容がある場合はご相談ください。 ▶ お問い合わせはこちら |
よくある質問（FAQ）
| Q. テナントの家賃収入はすべて所得として申告するのですか？ |
| 原則として、賃料などの総収入金額から必要経費を差し引いて不動産所得を計算します。賃料以外に更新料や返還不要の敷金・保証金などが収入に含まれる場合もあるため、契約内容を確認する必要があります。 |
| Q. テナント物件の修繕費はすべてその年の経費にできますか？ |
| すべてが一括で必要経費になるとは限りません。通常の維持管理や原状回復に該当する修繕費と、資産の価値を高めたり使用可能期間を延長したりする資本的支出を区分する必要があります。 |
| Q. テナントオーナーでも青色申告はできますか？ |
| 不動産所得を生ずべき業務を行う方は、一定の要件を満たすことで青色申告を利用できます。青色申告特別控除には複数の区分があり、記帳方法や申告方法などの要件によって控除額が異なります。 |
| Q. テナントオーナーはインボイス制度への登録が必要ですか？ |
| 一律に登録が必要とは限りません。課税売上高、インボイス発行事業者への登録状況、借主の事業形態などによって影響が異なります。登録すると消費税の申告が必要となる場合があるため、個別の状況を確認する必要があります。 |
| Q. テナント物件の赤字は給与所得などと相殺できますか？ |
| 不動産所得の損失は、一定の条件のもとで他の所得との損益通算の対象となる場合があります。ただし、土地等を取得するための借入金利子に相当する部分など、損益通算の対象外となるものもあります。 |