静岡県浜松市は、人口約78万人（2025年現在）を有し、静岡県内では最大、政令指定都市としても全国有数の経済圏を形成しています。
そんな浜松で繁盛店を築く店舗経営者たちが、なぜこの街を選び、どんなテナント条件にこだわっているのか――そのポイントを具体的な数値とともに解説します。
1. 【立地】平均乗降客数、昼間人口、商圏データを重視
テナント選びの第一条件はやはり立地です。浜松駅は1日平均約60,000人が乗降（JR浜松駅・遠鉄含む）し、特に北口・メイワン側は「視認性」「歩行者通行量」「バス・タクシーの集約」いずれにも優れています。
一方、浜松市全体の昼間人口は約80万人を超え、駅から半径2km圏内には約12万人が居住。経営者の多くは「半径500m圏内に2万人以上の人口」または「商業施設との相乗効果」を基準にエリアを選定しています。
✔ 参考データ
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JR浜松駅：1日平均乗降人数 約45,000人（＋遠鉄 約15,000人）
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ザザシティ浜松：月間来館者 約30万人
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浜松駅周辺の坪単価：18,000〜30,000円／坪
2. 【視認性・ファサード】店舗間口と交通量
店舗の「見られやすさ＝入りやすさ」。特にロードサイド店では、1日当たりの車両交通量が1万台以上の通り沿いが選ばれやすくなります。たとえば国道152号線（上島～佐鳴台）や257号線沿いは、日中の車通りが非常に多く、飲食や物販で人気です。
また、店舗の「間口幅（正面の広さ）」が**3.6m以上（約2間）**あると看板設置・陳列の自由度が高く、歩行者の目を引きやすくなります。
✔ 実践例
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人気カフェ店：間口5m、前面駐車場6台分
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スイーツテイクアウト専門店：国道沿い、間口3.8m、視認看板2基あり
3. 【内装コストと坪単価】平均坪単価と初期費用の相場
テナント賃料は、エリアによって大きく異なります。2025年時点の浜松市内の商業テナント平均坪単価は以下の通り：
| エリア | 平均坪単価 | 備考 |
|---|---|---|
| 浜松駅周辺 | 20,000〜30,000円 | メイワン・ザザシティ周辺 |
| 上島・佐鳴台 | 10,000〜18,000円 | ロードサイド型が中心 |
| 磐田市寄りの郊外 | 6,000〜12,000円 | 駐車場付きが多い |
内装費用は「スケルトン」か「居抜き」かで大きく変わり、スケルトンで坪10万〜15万円、居抜きなら坪3万〜7万円程度で済む場合も。たとえば15坪のカフェ開業では、スケルトンなら約200万円前後、居抜きなら約80万円程度で済む可能性があります。
4. 【契約条件】家賃比率とフリーレント期間
一般的に店舗経営において「家賃は売上の10%以内」が健全とされています。たとえば、月商300万円を目指す飲食店なら、**家賃は月30万円以内（坪単価2万円 × 15坪）**が理想です。
また、開業時の負担軽減として「フリーレント（家賃免除）期間」が交渉されることもあります。浜松市内では、1〜3ヶ月のフリーレントが付く物件が全体の約25%（2024年下半期SUUMO調べ）と、地方都市としては比較的多いのが特徴です。
5. 【成功事例に共通する特徴】数値で見る店舗戦略
成功している浜松の店舗には、共通する「数値上の設計」があります。
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開業時の初期投資総額：300万〜600万円
居抜きや中古什器を活用し、初期コストを抑える傾向あり。 -
月商目標：200万〜350万円（飲食／15〜20坪）
月2回のプロモーション・SNS投稿10回／月を行う。 -
回転率：1日40〜60組（飲食）／1日100人前後（物販）
このように、**“数値で逆算して物件を選ぶ”**という姿勢こそが、繁盛店オーナーたちの最大の特徴です。
まとめ：感覚ではなく「データ」で選ぶ時代へ
浜松でテナントを選ぶとき、もはや「なんとなく人が多い」「雰囲気がよさそう」といった感覚だけでは不十分です。実際の通行量・昼間人口・坪単価・回転率など、すべてに「数値的根拠」を持つことで、開業後の収支やリスクに対する見通しが明確になります。
これから浜松で店舗展開をお考えの方は、物件の見た目や場所だけでなく、**経営目線での“数字”と“再現性”**を持ってテナント選びを行うことが、繁盛店への第一歩となるでしょう。